Há uma série de procedimentos que podem ser realizados em um Cartório de Registro de Imóveis, para a regularização de um imóvel.
Em realidade, esse órgão envolve principalmente a atualização da documentação e o registro das mudanças ou correções necessárias para garantir que o imóvel esteja em conformidade com a lei.
Vejamos alguns exemplos de procedimentos que podem ser feitos em um Cartório de Imóveis:
1. O inventário extrajudicial, introduzido pela Lei nº 11.441/2007 e regulamentado pelo Provimento nº 62/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), é um procedimento que permite a partilha de bens de uma pessoa falecida sem a necessidade de intervenção judicial, desde que cumpridos certos requisitos. Esse procedimento é realizado em um Cartório de Notas e tem como principais vantagens a celeridade e a menor burocracia em comparação ao inventário judicial.
Para iniciar o inventário extrajudicial, é necessário que todos os herdeiros sejam maiores e capazes, que haja consenso sobre a divisão dos bens, e que não exista testamento. O procedimento exige a presença de um advogado para orientar e representar os herdeiros. Documentos como a certidão de óbito, certidões negativas de débitos tributários, certidão de propriedade dos bens, e documentos pessoais dos herdeiros devem ser apresentados. O tabelião de notas lavra a escritura pública de inventário e partilha, que é assinada por todos os herdeiros, pelo advogado e pelo tabelião, conferindo-lhe caráter de título executivo extrajudicial.
Existem algumas peculiaridades no inventário extrajudicial, como a possibilidade de sobrepartilha, que permite a inclusão de bens que não foram inventariados inicialmente ou foram descobertos posteriormente. Além disso, o procedimento pode ser utilizado tanto para imóveis urbanos quanto rurais, desde que todos os documentos e certidões exigidas estejam em conformidade. A escritura de inventário tem força para transferir a propriedade dos bens aos herdeiros, e uma vez lavrada, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente para que a transmissão de propriedade seja formalizada. Em caso de imóveis, é necessário o pagamento de ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), cujo comprovante de pagamento deve ser apresentado no cartório.
2. A usucapião extrajudicial é um procedimento técnico realizado em Cartório de Notas, conforme estabelecido pela Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e regulamentado pela Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e Resolução nº 35/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Esse procedimento permite o reconhecimento da aquisição da propriedade de um imóvel pelo exercício da posse prolongada, sem a necessidade de ação judicial. Entre as espécies de usucapião que podem ser feitas em Cartório, destacam-se a usucapião extraordinária, a usucapião ordinária e a usucapião especial urbana e rural, cada uma com requisitos específicos.
A usucapião extraordinária requer a posse mansa, pacífica e ininterrupta por no mínimo 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se houver comprovação de benfeitorias ou residência habitual no imóvel. Não há necessidade de justo título ou boa-fé. Já a usucapião ordinária exige a posse por 10 anos com justo título e boa-fé, podendo esse prazo ser reduzido para 5 anos caso o possuidor tenha adquirido o imóvel de forma onerosa e com base em um título registrado, mas que posteriormente se revelou inválido, além de ter estabelecido sua moradia ou realizado investimentos produtivos no imóvel.
A usucapião especial urbana permite a regularização da propriedade para fins de moradia de imóvel com até 250 m², com posse por 5 anos, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A usucapião especial rural exige posse por 5 anos, em área de até 50 hectares, onde o possuidor utilize o imóvel para seu sustento e de sua família. Em ambas as modalidades, a posse deve ser mansa, pacífica e ininterrupta, com a finalidade de moradia e cultivo. O procedimento envolve a notificação dos confrontantes e interessados, a apresentação de documentos comprobatórios e, uma vez cumpridos os requisitos, a lavratura de ata notarial pelo tabelião, que será encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis para a averbação da propriedade.
3. Averbação de construções: Se houver construções no imóvel que não estejam registradas, é importante realizar a averbação dessas construções no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, você precisará de documentação que comprove a legalidade das construções, como alvarás de construção e projetos aprovados.
4. Retificação de informações: Se houver erros ou informações incorretas na matrícula do imóvel, você pode solicitar a retificação desses dados no Cartório de Registro de Imóveis. Isso pode incluir correções no tamanho do terreno, na descrição das divisas, entre outros.
5. Unificação ou desmembramento de terrenos: Se você precisar unificar dois ou mais terrenos ou desmembrar um terreno maior em lotes menores, é necessário solicitar a devida autorização e realizar o registro dessas mudanças no Cartório de Registro de Imóveis.
É importante saber que o processo de regularização em um Cartório de Registro de Imóveis pode variar de acordo com a jurisdição local e a natureza das correções ou alterações necessárias.
Portanto, é aconselhável consultar o Dr. Josué Borges para uma orientação ainda mais específica e para garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos adequadamente.